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15 de Setembro de 2019

Construtoras devem devolver valores pagos por imóvel

As construtoras são obrigadas a devolver a totalidade dos valores pagos pelo comprador do imóvel em caso de desistência da compra

ADVOGADO MARCELO FIDALGO, Advogado
ano passado

As construtoras são obrigadas a devolver a totalidade dos valores pagos pelo comprador do imóvel em caso de desistência da compra. Só poderão ser retidos pelas construtoras os valores relativos a gastos que a construtora teve com a venda, como corretagem e publicidade. Geralmente, os juízes entendem que as construtoras podem reter, no máximo, 20% do valor pago pelo consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já sumulou o assunto. Portanto, não há divergências jurisprudenciais sobre o direito do comprador receber os valores pagos pelo imóvel em caso de desistência do negócio. Segue o enunciado da Súmula 543

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)”

Além do STJ, o Tribunal de Justiça de São Paulo também sumulou o assunto:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Os enunciados das Súmulas são claros. Caso o rompimento do contrato ocorra por culpa da construtora, o valor pago pelo consumidor deverá ser restituído em sua totalidade; caso a rescisão do contrato ocorra por culpa do consumidor, o valor pago será devolvido parcialmente, descontado dos custos que a construtora teve com a venda.

Seguem, abaixo, alguns julgados nesse sentido:

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. Ação de rescisão contratual c. C. Devolução de quantias pagas. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. Cláusula penal contratual para o caso de rescisão por culpa do adquirente que é flagrantemente abusiva ao estabelecer retenção de percentual do valor total do contrato, que, na prática, implicaria em perda desproporcional dos valores pagos. Retenção de valores que deverá se limitar a 10% sobre o total pago, conforme determinado pela sentença recorrida, quantia suficiente para compensar despesas provenientes da comercialização do imóvel. Descabida a retenção de valores pagos a título de arras, uma vez tratar-se de confirmação do negócio, sem natureza penitencial. Precedentes. TAXA DE ASSESSORIA DE CONTRATO. Verbas não discriminadas na inicial, que se limitou a pedir a devolução de 90% do montante total pago. Valores pagos a título de “assessoria”, por outro lado, que são indevidos, uma vez tratar-se de cobrança abusiva. Precedentes do STJ. Sentença mantida. Sucumbência da apelante, que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, mantidos em 10% sobre o valor da condenação. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 1000961-50.2015.8.26.0663, 3ª Câmara de Direito Privado, Relator Des. Viviani Nicolau, julgado em 19/09/2016). (grifamos)


RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.300.418/SC, Segunda Seção, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).


AÇÃO ORDINÁRIA. Compromisso de compra e venda. Rescisão por culpa exclusiva da autora compradora (inadimplemento). As partes divergem sobre o percentual de retenção dos valores pagos, tendo em vista que a previsão contratual de 12% sobre o valor do contrato, no caso, acarretaria a perda total das parcelas pagas. Abusividade no contrato. Permitida a retenção de 12% sobre os valores efetivamente pagos. Fixação de prazo de 05 (cinco) dias para pagamento, após o trânsito em julgado. Reforma. Existência de regra legal prevista em lei. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - APL: 10035397620148260224 SP 1003539-76.2014.8.26.0224, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 22/01/2015, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2015)


Portanto, se a sua construtora está, abusivamente, retendo uma grande parte do valor já pago do imóvel, acima de 20%, no momento da rescisão contratual, ela está agindo de forma ilegal. Procure, então, um advogado para que ele faça valer seus direitos.

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